Строительный контроль помогает выявлять нарушения по ходу работ – до того, как их закроют отделкой или следующими конструкциями. Его проводят и подрядчик, и заказчик, но задачи у них разные.
По ст. 53 ГрК РФ строительный контроль проводит лицо, осуществляющее строительство. Если работы ведутся по договору строительного подряда, контроль также обязателен со стороны застройщика, технического заказчика, лица, ответственного за эксплуатацию здания или сооружения, либо регионального оператора. Они могут выполнять его самостоятельно или привлечь по договору ИП или юридическое лицо.
Застройщик или техзаказчик вправе привлечь проектировщика для проверки соответствия работ проектной документации.
Проверяют соответствие работ проектной и рабочей документации, когда её подготовка обязательна, техническим регламентам и результатам инженерных изысканий. Учитывают также требования к строительству и реконструкции, установленные на дату выдачи ГПЗУ, представленного для получения разрешения на строительство, разрешённое использование участка и установленные ограничения. Основание – ч. 1–2 ст. 53 ГрК РФ.
Подрядчик контролирует качество материалов и оборудования, их хранение, последовательность и состав технологических операций, принимает законченные виды и этапы работ.
Заказчик проверяет, выполняет ли подрядчик необходимые контрольные мероприятия и достоверно ли оформляет результаты. Для входного и операционного контроля он также проверяет полноту и соблюдение сроков.
Скрытые работы стороны освидетельствуют совместно. Вместе проводят промежуточную приёмку конструкций, влияющих на безопасность, и участков сетей, а также проверяют соответствие готового объекта установленным требованиям. Обязанности сторон закреплены в пунктах 5–6 Положения, утверждённого постановлением Правительства РФ от 21.06.2010 № 468.
До завершения освидетельствования скрытых работ выполнять последующие работы запрещено.
Подрядчик уведомляет заказчика о совместной проверке не позднее чем за 3 рабочих дня. Если заказчик надлежаще уведомлён, но не явился, подрядчик вправе провести проверку без него. Копию акта он обязан направить заказчику в течение 3 дней после проверки.
Результаты оформляют актом и отражают в общем журнале работ с приложением актов. При совместной проверке акт составляют в двух экземплярах и подписывают представители сторон.
Для объектов с полным или частичным финансированием из федерального бюджета постановление № 468 устанавливает порядок расчёта затрат.
Контроль подрядчика финансируется из накладных расходов, предусмотренных в цене договора. Затраты на контроль заказчика рассчитывают по нормативам от стоимости строительства в ценах на 1 января 2000 года – без НДС и расходов на приобретение земли. Например, при стоимости до 30 млн рублей в этом уровне цен норматив составляет 2,14%.
Затраты заказчика выделяют отдельной строкой «Строительный контроль» в главе 10 сводного сметного расчёта. В частном строительстве цену услуг согласуют в договоре: нормативы № 468 не устанавливают обязательный тариф. Порядок освидетельствования и расчёта затрат приведён в пунктах 10–15 Положения № 468 и приложении к нему.
В договоре стоит закрепить состав работ исполнителя, обязанности заказчика, частоту выездов или постоянное присутствие инженера. Отдельно – порядок уведомлений, письменного оформления замечаний и предоставления отчётов.
Если исполнитель должен проверять объёмы перед подписанием КС-2 и согласованием КС-3, эту задачу тоже нужно прямо включить в договор.
До начала работ согласуем точки контроля и порядок уведомлений. Замечания оформляем письменно с обоснованием, объёмы сверяем до оплаты.
Подробнее – на странице «Строительный контроль заказчика».